Kısaca: Emlak vergisi, taşınmazın belediyede kayıtlı vergi değeri ile taşınmaz türüne göre belirlenen binde oranın çarpılmasıyla hesaplanır. Konut ve arazide oran binde 1, işyerinde binde 2, arsada binde 3'tür. Büyükşehir sınırları ve mücavir alanlarda bu oranlar iki katına çıkar. Yeni konut muafiyeti, sıfır oran ve kırsal indirim tutarı düşürebilir. Bulunan yıllık vergi iki eşit taksitte ödenir.
Öne çıkanlar
- Yıllık emlak vergisi, vergi değerinin binde oranla çarpılmasıyla bulunur ve iki eşit taksitte ödenir.
- Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda bina, arsa ve arazi oranları %100 artırımlı uygulanır (GİB).
- 7566 sayılı Kanun'a göre 2026 vergi değeri, 2025 değerinin iki kat fazlasını, yani üç katını geçemez.
- Yeni inşa edilen meskenlerde vergi değerinin dörtte biri, inşaatın bittiği yılı izleyen bütçe yılından başlayarak 5 yıl vergiden muaf tutulur (GİB).
- Brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskene sahip engelliler, gaziler ve geliri olmadığını belgeleyenler sıfır oranlı bina vergisinden yararlanabilir (GİB).
2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 değerinin üç katını geçemiyor. Bu sınır, Resmî Gazete'de 19 Aralık 2025'te yayımlanan 7566 sayılı Kanun ile getirildi. Bu nedenle emlak vergisi nasıl hesaplanır sorusunun cevabı, artık tek bir çarpma işleminden ibaret değil. Önce formülü parçalarına ayırıyoruz, ardından her parçayı varsayımsal rakamlarla uçtan uca bir hesaba bağlıyoruz. Örneklerdeki vergi değerleri ve taşınmaz bilgileri tamamen varsayımsaldır; oranlar ve kurallar ise resmî kaynaklardan alınmıştır.
Emlak vergisi hesaplama formülü hangi parçalardan oluşur?
Emlak vergisi, taşınmazın vergi değeri ile o taşınmaz türüne ait binde oranın çarpılmasıyla hesaplanır. Bulunan yıllık tutar iki eşit taksite bölünür. Vergi, sahip olunan bina, arsa ve arazi için alınır ve hesabı belediye yapar. Kişinin yaptığı hesap ise tahakkukun doğru olup olmadığını kontrol etmeye yarar.
Temel formül şu şekildedir:
Yıllık vergi = Vergi değeri × Binde oran ÷ 1.000
Taksit tutarı = Yıllık vergi ÷ 2
Bu iki satırın arkasında dört bileşen yer alır:
- Matrah, yani belediye kayıtlarındaki vergi değeri
- Bir önceki yıla göre artış sınırı
- Taşınmazın türüne ve konumuna göre belirlenen oran
- Sonucu düşüren ya da tabana bağlayan düzeltmeler: geçici muafiyet, sıfır oran, kırsal indirim, yeni bina alt sınırı
Formülün kendisi sabittir. Sonucu belirleyen ise bu dört kalemin her birinin doğru seçilmesidir. En sık yapılan hata, piyasa değerini matrah gibi kullanmaktır.
Emlak vergisi matrahı neyin üzerinden belirlenir?
Matrah, taşınmazın satış fiyatı değil, belediyede kayıtlı vergi değeridir. Bu iki rakam çoğu zaman birbirinden belirgin biçimde farklıdır. İlan sitelerinde 8 milyon TL'ye satılan bir dairenin belediyedeki vergi değeri bunun çok altında kalabilir. Hesapta kullanılacak rakam, e-belediye ekranındaki ya da emlak servisindeki beyan değeridir.
Hesapis'in emlak vergisi hesaplama aracı da bu değeri girdi olarak ister ve tutarı buna göre çıkarır. Kayıtlardaki değer elinizde yoksa belediyenin emlak servisinden öğrenebilirsiniz.
Bir taşınmazda birden fazla matrah bulunabilir. Apartman dairesinde bina vergisi daire için, arsa payı ise ayrıca değerlendirilir. Boş bir arsada ise yalnızca arsa değeri vardır.
Emlak vergisi değeri nasıl hesaplanır ve ne kadar artabilir?
Vergi değeri, belediyenin kayıtlarındaki birim değerler üzerinden hesaplanır. Arsa ve arazide metrekare başına belirlenen asgari değerler, binalarda ise arsa payı değeri ile inşaat maliyet bedelleri esas alınır. Mükellefin bu değeri kendi takdiriyle belirleme imkânı yoktur; yapabileceği şey, kayıtlı rakamı kontrol etmektir.
Artış sınırı bu noktada devreye girer. 7566 sayılı Kanun'a göre 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 değerinin "iki kat fazlasını" geçemez. Bu ifade, değerin en fazla üç katına çıkabileceği anlamına gelir. Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89) üzerine yazılan değerlendirmedeki örnekte, 900.000 TL'lik 2025 değeri için tavan 2.700.000 TL olarak gösterilir.
Tavan = 2025 vergi değeri × 3
Örnek: 900.000 TL × 3 = 2.700.000 TL
Belediyenin yeni birim değerlerle bulduğu rakam tavanın altındaysa o rakam kullanılır. Tavanı aşıyorsa matrah tavanda kalır.
Hangi taşınmaza binde kaç uygulanır?
Oran, taşınmazın türüne ve büyükşehir sınırları içinde olup olmamasına göre değişir. Gelir İdaresi Başkanlığının emlak vergisi sayfasına göre kanundaki oranlar şöyledir: meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2, arazide binde 1, arsada binde 3. Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bu oranlar %100 artırımlı uygulanır.
| Taşınmaz türü | Büyükşehir dışı | Büyükşehir içi |
|---|---|---|
| Konut (mesken) | Binde 1 | Binde 2 |
| İşyeri ve diğer binalar | Binde 2 | Binde 4 |
| Arsa | Binde 3 | Binde 6 |
| Arazi | Binde 1 | Binde 2 |
Binde oranla çalışırken pratik bir yol, 1.000 TL vergi değeri başına kaç lira ödendiğini düşünmektir. Büyükşehirdeki bir konutta 1.000 TL değer başına 2 TL, büyükşehirdeki bir arsada ise 6 TL vergi çıkar. Aynı vergi değerine sahip bir arsa, büyükşehirdeki konuttan üç kat fazla vergi doğurur.
Konutun türü de oranı değiştirir. Aynı binada mesken olarak kullanılan daire binde 2, dükkân olarak kullanılan bağımsız bölüm ise binde 4 üzerinden vergilendirilir.
Kırsal mahallelerde indirim
Büyükşehir sınırları içindeki kırsal mahallelerde ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan bina, arsa ve araziler için vergi %50 indirimli uygulanır. Bu indirim, hesaplanan yıllık tutarı yarıya düşürür ve aşağıdaki arsa örneğinde gösterilmiştir.
Muafiyet, sıfır oran ve alt sınır sonucu nasıl değiştirir?
Bu düzeltmeler formülün son halkasıdır ve tutarı bazen sıfıra kadar indirir. Gelir İdaresi Başkanlığının emlak vergisi rehberinde üç önemli kural yer alır.
Yeni konut muafiyeti. Mesken olarak kullanılan yeni bina ya da dairelerde, vergi değerinin dörtte biri, inşaatın bittiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren 5 yıl süreyle geçici muafiyetten yararlanır. Rehberde bu tutarın 2.500 Yeni Türk lirasından az olamayacağı da belirtilir. Matrah böylece dörtte üçe iner.
Sıfır oranlı bina vergisi. Türkiye'de tam ya da hisseli olarak brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni bulunan ya da tek meskenin intifa hakkına sahip olan engelliler, gaziler ve hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler bu uygulamadan yararlanabilir. Rehberdeki şartlar arasında bakmakla yükümlü olunan kişiye ilişkin bir yaş istisnası da bulunur. Engellilerde gelir durumuna ve engellilik oranına bakılmaz; 200 m² ve tek mesken şartı yeterlidir.
Yeni bina alt sınırı. Yeni inşa edilen binanın vergisi, arsasının ya da arsa payının vergisinden az olamaz. Bu kural, inşaatın bittiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanır.
Değeri yüksek konutlarda tablo farklıdır. Rayiç değeri 17.711.000 TL'yi aşan konutlar için emlak vergisine ek olarak değerli konut vergisi doğar. Bu ek verginin dilimlerini değerli konut vergisi hesaplama sayfasında ayrıca görebilirsiniz.
Bir konut için emlak vergisi nasıl hesaplanır? İki varsayımsal örnek
Aşağıdaki iki örnekte formülün bütün parçaları sırayla uygulanmıştır.
Örnek 1: Büyükşehirde, artış sınırına takılan daire
Varsayımlar:
- Konum: büyükşehir belediye sınırları içinde
- Kullanım: mesken; sahibinin başka konutu da var, sıfır oran yok
- 2025 vergi değeri: 1.200.000 TL
- Belediyenin yeni birim değerlerle bulduğu 2026 değeri: 4.500.000 TL
Önce tavan kontrol edilir. 1.200.000 × 3 = 3.600.000 TL. Belediyenin bulduğu 4.500.000 TL bu sınırı aştığı için matrah 3.600.000 TL'de kalır.
Ardından oran uygulanır. Büyükşehirde mesken oranı binde 2'dir:
Yıllık vergi = 3.600.000 × 2 ÷ 1.000 = 7.200 TL
Taksit = 7.200 ÷ 2 = 3.600 TL
Tavan olmasaydı vergi 4.500.000 × 2 ÷ 1.000 = 9.000 TL olacaktı. Artış sınırı bu örnekte yıllık yükü 1.800 TL azaltıyor. Ödenecek toplam, iki taksitte 7.200 TL'dir.
Örnek 2: Büyükşehir dışında, yeni inşa edilmiş daire
Bu kez daire büyükşehir dışında bir ilçede, inşaatı bir önceki yıl tamamlanmış ve vergi değeri 2.000.000 TL. Daire mesken olarak kullanılıyor; arsa payının vergi değeri ise 300.000 TL.
Yeni konut muafiyeti nedeniyle değerin dörtte biri, yani 500.000 TL vergi dışında kalır. Bu tutar 2.500 Yeni Türk lirası alt sınırının çok üzerindedir. Matrah 1.500.000 TL olur ve binde 1 uygulanır:
Muafiyet = 2.000.000 ÷ 4 = 500.000 TL
Matrah = 2.000.000 − 500.000 = 1.500.000 TL
Yıllık vergi = 1.500.000 × 1 ÷ 1.000 = 1.500 TL
Alt sınır kontrolü de yapılır. Arsa payının vergisi 300.000 × 3 ÷ 1.000 = 900 TL'dir. Ödenecek toplam 1.500 TL'dir ve 750 TL'lik iki taksitte ödenir. Muafiyet olmasaydı tutar 2.000 TL olacaktı.
Arsa sahibi emlak vergisini nasıl hesaplar?
Arsada formül aynıdır, değişen yalnızca orandır: büyükşehir dışında binde 3, büyükşehir içinde binde 6. Arsada bina olmadığı için yeni konut muafiyeti ve sıfır oran gibi mesken kuralları uygulanmaz.
Büyükşehir sınırları içinde, vergi değeri 2.500.000 TL olan varsayımsal bir arsa düşünelim. Hesap şöyledir:
Yıllık vergi = 2.500.000 × 6 ÷ 1.000 = 15.000 TL
Taksit = 15.000 ÷ 2 = 7.500 TL
Aynı arsa büyükşehir içindeki bir kırsal mahallede bulunuyor ve ticari amaçla, örneğin depolama alanı olarak kullanılıyorsa %50 indirim devreye girer. Bu durumda ödenecek toplam 15.000 × 50 ÷ 100 = 7.500 TL'ye iner ve taksitler 3.750 TL olur.
Arsa ile arazi arasındaki fark da sonucu doğrudan etkiler. Tarım amacıyla kullanılan ve imar dışında kalan arazi binde 1 ya da binde 2 ile vergilendirilir; aynı büyüklükteki imarlı arsa ise üç kat oranla vergilendirilir. Tapudaki niteliği kontrol etmeden yapılan hesap bu yüzden yanıltıcı olabilir.
Miras yoluyla gelen bir arsada emlak vergisi yeni sahip adına işlemeye başlar. İntikal sırasında doğan vergi ise ayrı bir konudur; onun için veraset ve intikal vergisi hesaplama sayfasına bakabilirsiniz.
Hesaplanan vergi ne zaman ve nereye ödenir?
Emlak vergisi, gayrimenkulün kayıtlı olduğu belediyeye ödenir. GİB rehberine göre birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilir.
Taksit geciktiğinde tutar artar. Geciken taksit için, gecikilen her ay ve ay kesri başına 6183 sayılı Kanun'un 51. maddesindeki oranda gecikme zammı hesaplanır. Ödeme öncesinde belediyenin tahakkuk ekranındaki tutarı kendi hesabınızla karşılaştırmak; muafiyetin ya da sıfır oranın kayıtlara işlenip işlenmediğini görmek için pratik bir yoldur.
Taşınmazı kiraya verenler için bir not daha var: kira geliri üzerinden ödenen vergi, emlak vergisinden bağımsızdır ve ayrıca beyan edilir. O hesabın ayrıntıları kira geliri vergisi hesaplama sayfasında yer alır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi ya da hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kesin tutar için taşınmazın kayıtlı olduğu belediyenin tahakkuk kaydı esas alınmalıdır.
Kaynaklar
- Emlak Vergisi – Gelir İdaresi Başkanlığı
- Emlak Vergisi, Bina Vergisi, Arazi Vergisi Rehberi – Gelir İdaresi Başkanlığı
- 7566 Sayılı Kanun Resmi Gazete'de Yayımlandı
- 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89) Işığında 2026 Yılı Gayrimenkul Vergilendirme Rejimi
Sıkça sorulan sorular
Emlak vergisi kaç TL tutar?
Sabit bir tutar yoktur; vergi değeri ile oranın çarpımı kadar tutar. Örneğin büyükşehirde vergi değeri 1.000.000 TL olan bir konut için yıllık vergi 1.000.000 × 2 ÷ 1.000 = 2.000 TL olur ve 1.000 TL'lik iki taksitte ödenir.
Bir evin emlak vergisi ne kadar olur?
Evin belediyedeki vergi değerine ve büyükşehir içinde olup olmamasına bağlıdır. Büyükşehir dışında binde 1, büyükşehirde binde 2 uygulanır; tek mesken, yeni inşa ya da engellilik gibi durumlar tutarı düşürebilir veya sıfırlayabilir.
Emlak vergisi Excel'de nasıl hesaplanır?
A sütununa vergi değerini, B sütununa binde oranı (konut için 1 ya da 2) yazın. C2 hücresine =A2*B2/1000 formülüyle yıllık vergiyi, D2 hücresine =C2/2 formülüyle taksit tutarını hesaplatabilirsiniz.
Emlak vergisi nereye ödenir?
Gayrimenkulün kayıtlı olduğu belediyeye ödenir. Birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit kasım ayında ödenebilir.
Emlak vergisi ile kira geliri vergisi aynı şey mi?
Hayır. Emlak vergisi taşınmaza sahip olmaktan doğar ve belediyeye ödenir; kira geliri vergisi ise elde edilen kira üzerinden ayrıca beyan edilen bir gelir vergisidir.
İçerik Şeffaflığı
Yazar, son güncelleme ve yazıda başvurulan kaynaklar.
Emlak vergisi nasıl hesaplanır? Vergi değeri, binde oran, büyükşehir farkı, muafiyet ve artış sınırını varsayımsal rakamlı örneklerle adım adım görün.
Kullanılan Kaynaklar
Blog içeriği karar desteği sağlar; kesin oran, tarife veya canlı veri için ilgili araç ve resmi kaynak ayrıca kontrol edilmelidir.
